Рефинансирование ипотечного кредита

Содержание

Разбираем, что же такое рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотечного кредита

Увеличение процентных ставок по большинству банковских программ, послужило причиной того, что заемщики с удвоенной силой начинают искать пути заплатить за кредит как можно меньше. Процедура рефинансирования приобретает все большую популярность. Но и здесь имеется риск – далеко не все программы рефинансирования рентабельны, как это может показаться на первый взгляд.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Чтобы точнее определить риски, связанные с оформлением перекредитования, следует не только внимательно просматривать условия программ, но и правильно оценивать собственную финансовую ситуацию.

Когда надо задуматься о рефинансировании (перекредитовании) ипотеки?

Рефинансировать существующий кредит означает оформить для его погашения новый займ, с более выгодными условиями. Заемщики стараются провести такую процедуру в случаях, если считают, что выплаты обходятся дороже по сравнению с другими предложениями финансовых организаций.

Получите бесплатную юридическую консультацию, задав вопрос в форме ниже!

Например, ипотеку оформляли в период кризиса под 13% годовых. Но кризис стабилизировался, и организации стали предлагать подобные займы под 10-11%.Поменялись финансовые обстоятельства и выполнять кредитные обязательства на прежних условиях становится трудно.

Здесь вы можете узнать можно ли продать ипотечную квартиру?

Заемщик ищет программу для рефинансирования, когда понимает, что имеющийся займ становится платить очень тяжело. Многие банки при изменившемся финансовом положении отказывают в реструктуризации кредита. Рефинансирование кредита в таких случаях является единственным выходом.

Почему перекредитование ипотечного кредита выгодно?

Процедура рефинансирования проводится, как правило, для займов, выданных на долгий срок. В ипотечных кредитах, даже два-три процента означают немалую сумму и на изменении процентной ставки можно сэкономить.

При меньшей разнице в ставках процедура теряет смысл, поскольку при подаче заявки вновь придется оформлять ипотеку, регистрировать ее, выполнять переоформление страховки для другого банка, заново платить все сборы, комиссии. На это, кроме денег, тратится немало времени и сил. Польза от этого может быть несущественной.

Что требуется для ипотечного рефинансирования?

Программы рефинансирования предлагаются в небольшом количестве и далеко не всеми банками. Любая из финансовых организаций такого рода займы относит к области высоких рисков.

Под них должны быть сформированы особые резервы, а это под силу далеко не каждой организации-кредитору. Поэтому следует готовиться к тому, что у заемщика, желающего провести рефинансирование, будет проверяться материальное положение.

При хорошем состоянии кредитной истории, шансы на успех повышаются.

Кроме сбора стандартного пакета документов для оформления заявки на кредит, необходимо предоставить в банк действующее кредитное соглашение, а также документ, подтверждающий, что по займу нет и не было просроченных платежей. Необходимым будет подача документированного согласия от банка-кредитора на то, чтобы досрочно погасить ипотеку.

Требования для заемщика

  1. срок действующего ипотечного кредита должен быть не менее двенадцати месяцев;
  2. у заемщика должна быть хорошая кредитная история без единой задолженности по существующему кредиту.

Например, Сбербанк предлагает удобный инструмент для рефинансирования ипотеки, полученной в другом банке.

В первую очередь, банк ждет добросовестных заемщиков, не допускавших просрочек платежей и, тем более, не имеющих долгов по кредитам.

Способы оформления

Для того, чтобы перекредитоваться, понадобится не только снова доказывать свою платежеспособность, но и предоставить залог.

В этом качестве выступает объект недвижимости, который уже находится у первой организации в залоге. В банк, выбранный для рефинансирования, заемщику понадобится предоставить подтверждающие материальное положение документы и оценочное заключение о стоимости жилого помещения.

Банк, где ранее оформлялась ипотека, должен выдать письменное согласие на погашение всей суммы кредита досрочно. Организация, где оформляется рефинансирование, перечисляет финансовые средства на нужный счет, и только после закрытия кредита прежний банк снимает с объекта недвижимости залог.

В период, когда прежний банк уже снял залог, а новый еще не успел его оформить, заемщику назначаются повышенные проценты. Банк таким образом старается подстраховать кредит, который пока не имеет обеспечения недвижимостью. Пониженная процентная ставка вступит в силу лишь тогда, когда на недвижимое имущество будет оформлен залог.

Если вы хотите узнать как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки, то вам будет полезна статья.

Программы банков по ипотечному рефинансированию

Для клиентов, желающих провести рефинансирование задолженности различные банки предлагают разные условия. Это касается в первую очередь ставок, сроков и сумм кредитов:

  • новый кредит может быть выдан только для того, чтобы оказался погашенным основной долг, а проценты и прочие виды платежей понадобится гасить отдельно;
  • кредит может быть выдан на всю сумму долга перед прежним банком, включая и проценты, и прочие начисления;
  • наконец, может быть выдан кредит на сумму больше той, что требуется к уплате для полного погашения прежнего долга.

В последнем случае оставшейся суммой заемщик может распоряжаться по своему усмотрению.

Перед тем, как выбирать какой-либо банк для подачи заявки на рефинансирование, рекомендуется тщательно изучить предлагаемые им условия и просчитать все очень внимательно.

Ставка рефинансирования

Ставки по кредитам банками могут быть предложены как фиксированные, так и плавающие.Фиксированная ставка не будет меняться в течение всего срока кредитования. Основным ее плюсом будет предсказуемость и возможность спланировать расходы. Что очень ценно – отсутствует процентный риск.

Плавающая ставка состоит из постоянной и переменной. Первая из составляющих не будет меняться на протяжении всего срока кредитования. Плавающая ставка связана с определенным рыночным индикатором, она будет меняться в зависимости, от тех условий, что указаны в договоре.

Для кредитов, выдаваемых в рублях, плавающая ставка рассчитывается на основе индикатора Mosprime. Значение ее может меняться ежедневно.

Существует, также ставка рефинансирования, которая устанавливается ЦБ РФ и является базовым инструментом для того, чтобы регулировать процентные ставки по кредитам. Именно она используется Центральным Банком при выдаче кредитов коммерческим банкам. Пересмотр этой ставки может быть осуществлен один раз в год.

Перекредитование валютной ипотеки

Что касается ипотечных кредитов, выданных в валюте, здесь условия могут оказаться не такими выгодными. Валютные ипотеки могут показаться удобнее прочих при оформлении кредита, но в дальнейшем ситуация на мировом финансовом рынке способна резко измениться, и по сравнению с ипотекой в рублях оплачивать придется больше.

В принципе, процедура рефинансирования некоторых банков позволяет в процессе поменять валюту кредита, но не все из них идут на такой риск. В целом такая возможность будет зависеть от ситуации с конкретным заемщиком.

Возможные способы

  • сокращение или продление срока займа;
  • оформление нового кредита в другом банке для погашения прежнего;
  • перемена валюты – по мнению некоторых специалистов, эта операция позволяет снизить расходы и в процессе конвертации не терять средства;
  • уменьшение кредитной ставки – для заемщиков с постоянным источником доходов такой вариант возможен, часто при этом предлагается условие – сократить срок кредита;
  • уменьшение ежемесячного платежа.

Последний способ признан наименее выгодным – нагрузка на бюджет заемщика уменьшается, а срок кредита увеличивается. Сумма переплаты в итоге получается несколько большей, чем до проведения рефинансирования.

Рекомендуем посмотреть видеоролик о том, как заемщики валютной ипотеки пытаются получить от банка рефинансирование ипотечного кредита. Банки, в свою очередь, готовы идти навстречу клиентам, потому что сами опасаются остаться без их денег :

Лучше всего при выборе валюты ипотеки опираться на то, в какой валюте заемщик получает основную часть доходов.

Основные минусы

Основные минусы ипотечного рефинансирования в том, что непростую процедуру оформления кредита придется проходить заново. Нужно будет собирать все справки и доказывать свою финансовую состоятельность.

И вот здесь и начинаются «подводные камни»: нет гарантии, что после оплаты всех необходимых расходов заявка все-таки будет одобрена.

Выбирая организацию и программу для перекредитования ипотеки, следует внимательно взвесить все «за» и «против». Детали программ необходимо выяснять заранее, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Не всегда банки-кредиторы дают прозрачную и понятную информацию о том, каковы условия кредита, в результате чего при подсчете его стоимости можно серьезно ошибиться. В итоге, для заемщика процедура рефинансирования может обернуться потерей денег, времени, а также репутации перед банком, в котором ипотечный кредит оформлялся изначально.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Рефинансирование ипотеки: что это такое, как получить?

Рефинансирование ипотечного кредита

Многие ипотечные заемщики задумываются над вопросом, что же такое рефинансирование ипотеки и для чего оно нужно.

По статистике каждый пятый ипотечный кредит проходит процедуру рефинансирования.

Однако следует разобраться в том, приносит ли эта процедура выгоду или нет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам бесплатной консультации:

Рефинансирование ипотеки

Большинство жилых помещений приобретено за счет ипотечных средств.

Ставки по ипотеке высоки, поэтому от банков часто поступают предложения по рефинансированию подобных займов.

Однако следует разобраться в выгоде сделок с рефинансированием договоров.

Что это такое?

Под рефинансированием понимают оформление нового ипотечного договора на иных условиях и закрытие первого займа, заключенного в банковской организации выдавшей кредит.

Польза для заемщиков заключается в более лояльных условиях, предлагаемых банковскими организациями.

Проведение процедуры допустимо как в сторонней компании, так и в банке, который изначально выдал ипотечный кредит. Банки предлагают ипотеку по сниженным ставкам, которые примерно на три пункта выгоднее, чем действующие ипотечные ставки.

Выгода сделки

Рефинансирование выгодно тогда, когда кредит выдан на длительный срок.

Снижение ипотечной ставки на 2, а иногда и 3% означает, что заемщик будет экономить немалые финансовые средства при выплатах.

При ставке в 1% меньше или же при кратковременной ипотеке рефинансирование не может быть оправдано. Это связано с тем, что подобная процедура предполагает оформление документов, подачу заявки и прочие комиссии, которые предусмотрены при ипотечном кредитовании.

Это отнимет лишние финансовые средства и время у заемщика.

Когда следует думать о рефинансировании?

Рефинансировать уже действующий кредит – это означает приобрести его на более выгодных условиях по сравнению с предыдущим договором.

Заемщики часто задумываются об этой процедуре при сравнении выплат, которые они совершают в настоящий момент и тех, которые могли бы сократить, прибегнув к выгодному банковскому предложению.

Снижение процентной ставки

Если в период кризиса заемщики были согласны на покупку жилья под 13% годовых, то сегодня банки предлагают займы и под 8-11%.

Если посчитать разницу в переплате, то она существенная. Поэтому этот факт является одной из причин, по которой услуга настолько популярна среди ипотечных заемщиков.

Изменение валюты кредитования

Рефинансирование валюты кредитования – это новая услуга. Однако в связи с тем, что рубль часто испытывает определенные скачки, она сразу же стала востребованной среди клиентов банковских организаций.

Воспользоваться такой возможностью могут те заемщики, которые в ранее заключили ипотечный договор в другой валюте.

Сегодня их выплаты невыгодны им, поскольку курс поменялся, и они желают изменить ситуацию.

Продление срока и уменьшение платежа

Заемщики, желающие оплачивать кредит дольше, чем это прописано в договоре, часто заключают договор рефинансирования.

Он позволяет увеличивать срок займов и тем самым снижать ежемесячную финансовую нагрузку на людей.

Сумма платежа в связи с увеличением срока уменьшается.

На какой максимальный срок можно оформить ипотеку в российских банках? Читайте в нашей статье.

Наличие иных кредитов

Иногда у заемщика имеется не только ипотечное жилье, за которое он вносит платежи на ежемесячной основе, но и другие кредитные обязательства.

Объединение кредитов и ипотечного займа достаточно новое явление.

Эта процедура приносит следующие плюсы:

  • простота в оплате займа;
  • улучшение кредитной истории;
  • значительное снижение финансовой нагрузки;
  • возможность для получения дополнительных кредитных займов.

Как оформить?

Программа, предусмотренная по осуществлению рефинансирования – это риск для банковской организации.

Поэтому не каждый банк готов предложить подобные условия для заемщиков.

В отношении заемщика банк проведет тщательную проверку. От заемщика требуется соблюдение особых условий.

К ним относят:

  1. Срок по заключенному договору ипотеки должен быть не менее одного года;
  2. Положительная кредитная история;
  3. Задолженности по действующим кредитным обязательствам должны отсутствовать, а оплата производиться в срок.

В качестве гарантии для банка следует предоставить залоговое жилье с проведенными оценочными работами.

От банка, в котором планируется закрытие ипотеки, следует получить разрешение на полное погашение долга.

Организация, предоставляющая возможность по рефинансированию, перечисляет средства на счет кредитора, после чего залог с недвижимости снимают.

О том, кому банки одобряют ипотеку, читайте тут.

Необходимые документы

Заемщик должен предоставить в банковскую организацию следующие документы:

  • паспорт;
  • заполненное заявление;
  • справка о доходах;
  • свидетельство о наличии временной регистрации, если он проживает по указанному адресу на временной основе;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • копия трудовой книжки;
  • копия кредитного договора, а также дополнительные соглашения к нему, если они были заключены;
  • справка, где указан остаток задолженности;
  • справка об отсутствии задолженностей и количестве дней просрочки со стороны клиента (при наличии);
  • справка с реквизитами счета клиента, с которого поступают средства на погашение ипотеки.

Образец типового заявления на рефинансирование ипотечного кредита.

Способы оформления

Существует ряд способов оформления, к которым может обратиться заемщик:

  1. увеличение срока кредитования;
  2. смена валюты займа;
  3. уменьшение ставки по ипотечному кредиту;
  4. оформление нового кредита для погашения предыдущего;
  5. уменьшение суммы ежемесячного внесения по платежу.

Последний способ менее выгоден, поскольку размер вносимых средств уменьшается, а срок кредитования увеличивается.

Переплата в конечном итоге возрастет в несколько раз.

О том, как правильно оформить рефинансирование вашей ипотеки, смотрите в видеоролике:

Программы банков по ипотечному перекредитованию

Рефинансированием ипотеки занимаются в основном крупные банки, к которым относят Сбербанк, Росбанк, Газпромабанк и другие.

Перед тем как обратиться в один из них следует ознакомиться с их условиями.

ВТБ24 является одним из лидеров по количеству оформленных заявок. Минимальная ставка по процентам практически не отличается от Сбербанка и установлена от 9,7%.

Максимальная сумма для получения займа установлена в 30 миллионов сроком на 30 лет.

В этом банке не обойтись без справки по форме 2-НДФЛ. Погашение долга происходит автоматически, то есть клиент не получает средств на руки.

Росбанк также готов предложить перекредитование, при этом ставка по ипотеке низкая и составляет 8,75%. Однако она может быть увеличена в связи с индивидуальными особенностями заемщика.

Внимание!

Срок кредитования в этой организации может быть доступен только до 25 лет. Существует плюс в подаче онлайн заявки, после которой с клиентом свяжутся по телефону.

В Газпромбанке стандартный перечень требований к заемщикам, а ставка в этом банке начинается от 9,2%, но может быть увеличена в процессе одобрения заявки.

Рефинансирование в Сбербанкае

Сбербанк признан основным лидером по ипотечным кредитам, а также по их рефинансированию.

Банк проводит взаимодействие с застройщиками и государством, поскольку участвует в различных программах, которые привлекают клиентов.

На 2018 год в этом банке установлена ставка от 9,5% до 11,5%.

Ставка изменяется в связи со следующими показателями:

  • Имеется ли регистрация договора залогового имущества или же отсутствует;
  • Готовность заемщика к страхованию жизни и здоровья;
  • Предоставление документа об официальном заработке.

Процентные ставки рефинансирования

Ставки, установленные по договору, могут быть как плавающими, так и фиксированными. Поэтому следует разобраться в каждом виде условий.

При фиксированной ставке ее показатель не будет меняться в течение выплат по ипотечному долгу.

Это правило закреплено в договоре, выдаваемом банковской организацией.

Плюс фиксированной ставки в ее предсказуемости. В этом случае наблюдается отсутствие процентного риска.

Плавающие ставки состоят из переменной и постоянной. Под постоянной понимают показатель, который не будет меняться в течение срока ипотеки. Плавающая ставка будет меняться в зависимости от рыночного индикатора и условий, прописанных в договоре.

Для кредитов в рублях плавающий показатель может меняться ежедневно.

Лучшие предложения от банков

Для того чтобы определиться с банком, в котором будет производиться перекредитование, нужно ознакомиться с их актуальными условиями.

Банк Процентная ставка Условия
Сбербанк 9,5%-11,5% От 500000 до 30 лет
ВТБ24 От 9,7% До 30 млн. и до 30 лет
УРАЛСИБ От 9,90% От 300-500 тысяч рублей, от 3 до 30 лет
Россельхозбанк От 9,05% От 100000 до 30 лет
Росбанк От 8,75% От 300000 до 25 лет

Минусы

Основной минус рефинансирования заключается в том, что длительная и непростая процедура получения одобрения от банка начнется для заемщика еще один раз.

Для банка потребуются справки для доказательства финансовой состоятельности клиента.

Подводные камни заключаются в отсутствии гарантии, что банковский займ будет одобрен после вложения времени и сил в сбор документации.

Не каждый банк предоставляет прозрачную информацию о том, что ожидает заемщика после подписания документов. Это может грозить дополнительными пунктами, о которых клиент не знал при подписании документов.

Острые вопросы

Для полного понимания перекредитования следует обратить внимание на острые вопросы.

Они встречаются у заемщиков на этапе подготовки к рефинансированию.

Поэтому зная ответ легче подготовиться к процедуре сбора документов и подаче заявки.

Обязан ли кредитор рефинансировать заемщика, если для иных клиентов условия лояльнее?

Банк не обязан этого делать. Более того финансовая организация не всегда готова проводить рефинансирование своего же заемщика.

При рефинансировании в банке, в котором был оформлен кредит, действия по оценке производить не нужно, поскольку вся процедура проходит по уже действующему договору.

Однако банк может отказать в подобной заявке.

Нужно ли доплачивать за рефинансирование?

Ответ зависит от условий.

При рефинансировании в своем банке высока вероятность, что не нужно оплачивать эту услугу, поскольку она больше напоминает реструктуризацию долга.

В других банках траты неизбежны. К ним относят сбор документов, оценка недвижимости,оплата государственной пошлины.

Возможны расходы на нотариальные сборы, поскольку оформление страхования трудоемкий процесс.

Обязательно ли оформлять страховку повторно?

Ответ на вопрос зависит от банковской политики, условий договора, а также страховщика.

Если страхования компания, с которой изначально подписан договор, аккредитована в банке, предоставляющем услуги по рефинансированию, тогда повторное оформление не потребуется.

Во всех остальных случаях потребуется оформление нового полиса и расторжение старого, поскольку залоговое имущество должно быть застраховано.

О том, как вернуть страховку по ипотеке, читайте здесь.

Программа рефинансирования – услуга позволяющая сократить расходы на выплату ипотечного кредита. Однако следует изучить ее нюансы, которые могут встречаться в процессе оформления и пользования новым договором.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Рефинансирование ипотеки: особенности, этапы процесса и цифры

Рефинансирование ипотечного кредита

Целью перекредитования (рефинансирования) ипотеки является получение ссуды под меньший процент, чем действует по ипотечному кредиту, который оформлялся ранее, таким образом можно значительно снизить переплату по кредиту, учитывая то, что взаимоотношения с кредитной организацией долгосрочные.

Стоит отметить, что имеет значение, на сколько ставка по новому кредиту будет меньше, так как если разница меньше двух процентных пунктов, перекредитовываться невыгодно из-за сопутствующих новой ипотечной сделке расходов.

Как на практике происходит процесс рефинансирования ипотечного кредита?

Варианты рефинансирования

Перекредитоваиться можно как в своем банке, так и в любом другом, который имеет либо специальную программу с особо выгодными условиями для заемщиков других банков, чтобы переманить добросовестных заемщиков у конкурентов.

Существует вариант, когда сторонний банк, не имея специальных программ рефинансирования, просто имеет значительно более выгодный процент по ипотеке, но тогда сделка будет рассматриваться в индивидуальном порядке, так как имеет свои особенности.

В 7й главе Закона об ипотеке идет речь о повторном залоге  ипотечного жилья, то есть о последующей ипотеке. Такое возможно, если стоимость жилья позволяет обеспечить более одного кредита. По сути это может соответствовать целям перекредитования, но в большинстве случаев на практике новый кредит выдается после погашения старого и только после снятия обременения.

Механизмы ипотечного перекредитования (или рефинансирования), которые уже давно практикуются во многих странах, в России еще только развиваются.

Но это очень перспективное направление, так как за долгий период ипотеки возможно существенное изменение экономической ситуации и ожидается рост значительно более выгодных предложений от кредитных организаций.

На данный же момент, лучшим вариантом остается перекредитование в своем банке, или тщательно проанализированное спецпредложение стороннего банка, именно по программе рефинансирования.

У кого лучшие предложения рефинансирования ипотеки на 2017 год?

Это у крупнейших банков страны:

  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • ВТБ Банк Москвы;
  • Россельхозбанк;
  • Газпромбанк;
  • Райффайзенбанк.

Один из самых невыгодных способов перевести ипотечный кредит в другой банк является попытка погасить изначальный кредит несколькими потребительскими с целью их закрыть новой ипотекой. Для многих покажется очевидным, что подобные действия ошибка.

Несмотря на это, такие народные способы рефинансирования практикуются, если ни одна из предлагаемых программ сторонних банков не подходит. Последствия плачевны – долговая нагрузка и переплата по ипотеке только возрастает. К такому варианту прибегают в основном проблемные заемщики, усугубляя ситуацию.

Так же не самый выгодный, но хотя бы приемлемый вариант перекредитования (возможный даже для заемщика с небольшими проблемами в платежной дисциплине) – погасить имеющийся ипотечный кредит за счет залога иной собственности.

В этом случае также требуется здравая оценка выгоды от сделки, чтобы сопутствующие расходы и соотношение уплаты процентов и основного долга в первых платежах по кредиту не свели на нет всю выгоду от пересчета кредита под меньшую ставку.

Трудности рефинансирования

Какие могут быть сложности при рефинансировании ипотечного кредита?

Ставка по ипотеке существенно влияет на переплату из-за долгосрочности кредита. Но почему при детальном рассмотрении более привлекательного предложения, сменить кредитора уже не так легко и выгодно как кажется на первый взгляд? На это есть ряд причин:

  1. Дополнительные банковские сборы (за подготовку документов, перевод средств между счетами и др.)
  2. Возникают расходы на перерегистрацию сделки и ее нотариальное удостоверение.
  3. Оплата услуг оценщика (отчет об оценке действителен ограниченное время, согласно п. 26 Федерального стандарта об оценке №3 – это 6 месяцев, есть исключения)
  4. Расторжение действующих договоров страхования (страхования компания вернет часть страхового взноса за вычетом расходов на ведение дела и оплаты уже прошедшего периода, но это все равно не компенсирует всех трат), заключение новых, соответствующих условиям нового кредитного договора. Проще говоря, страховку придется оплачивать заново.
  5. Кредитная история должна быть идеальной, если вы допускались просрочки по изначальной ипотеке, стороннему банку невыгодно переводить к себе проблемного клиента, да еще и на более выгодных условиях (а по программам перекредитования они именно такие), чем условия для клиентов «с улицы».
  6. У всех банков разные внутренние регламенты, отражающие требования к предмету ипотеки. Так, например, если у вас сделка с комнатой или долей, то перекредитоваться, имея такую недвижимость очень сложно. Так же затруднит ситуацию наличие деревянных перекрытий, высокий износ, ранний год постройки. Объект, который принял один банк, может не подойти под требования другого.
  7. Нужно располагать достаточным объемом свободного времени (и сил), так как если сумма переплаты по кредиту, с учетом всех дополнительных трат, немного, но меньше, чем при изначальном кредите, а заемщик и члены его семьи брали отгулы и теряли в зарплате, маловероятно, что подобное мероприятие можно назвать выгодным. Возможно, проще снизить переплату за счет частично досрочного погашения свободными денежными средствами, которые бы ушли на расходы, сопутствующие перекредитованию.
  8. Платеж по кредиту состоит из процентов по кредиту и основного долга. Как видно из графика платежей в первых платежах заемщик гасит в основном проценты. Если с момента оформления прошло много лет, то перекредитование теряет смысл – проценты большей частью уже выплачены, сэкономить на снижении процентной ставки не получится.

Насколько бы выгодные условия перефинансирования не предлагал ваш или сторонний банк, ошибкой будет оформление сделки без детального рассмотрения всех возникающих сложностей, тщательных расчетов: как самостоятельных, так и с помощью сотрудника кредитной организации.

Рефинансирование ипотеки — как это происходит

Несмотря на все трудности,  выгода за счет уменьшения процентной ставки вполне реальна. Если ипотечный кредит оформлен в период кризиса, с минимальным первоначальным взносом и/или в валюте, то рефиансирование может более чем существенно, снизить долговую нагрузку.

Рефинансирование ипотеки: порядок шагов

При перекредитовании договариваться придется с двумя банками: банком, который предоставил кредит, и банком, который предлагает специальную ипотечную программу для таких сделок. Самым идеальным вариантом является рефинансирование в своем банке, но для того, чтобы кредитная организация пошла на это, иногда требуется озвучить условия банка-конкурента.

Перевести ипотечный кредит в другой банк под более привлекательные условия проще, если сделка оформлена  с закладной (некоторые банки обходятся без нее).

Важно!

Для перевода права залога на недвижимость новому кредитору достаточно будет передаточной подписи на закладной.

Сделка получается трехсторонней, при этом никто не рискует: новый банк получает клиента с хорошей кредитной историей, первый банк – деньги в оплату кредита, заемщик – снижение ставки.

Менее привлекательный для перекредитующего банка вариант – последущая ипотека. Это вариант хорош тем, что не потребует согласия на сделку от изначального банка-кредитора, достаточно будет уведомления. Но новый банк несет риск – быть последующим залогодержателем, если будут допущены просрочки, совсем не выгодно, при реализации имущества может ничего не достаться.

Сам процесс перекредитования выглядит так: уже заложенное имущество закладывается повторно, некоторое время до зачисления кредита (пока оформляются документы, проходит регистрация) действуют оба кредитных договора, затем старая задолженность, оформленная под более высокий процент, досрочно гасится, и остается только новый ипотечный кредит на выгодных условиях и с меньшей переплатой.

Процедура перекредитования с отлагательным условием является еще одним не плохим вариантом. В этом случае договор включает условие о том, что через определенное время или к определенной дате, заемщик предоставит обеспечение. До этого времени кредит является без залоговым.

Клиент сначала получает средства на погашение старой ссуды, затем предоставляет в банк, проводящий перекредитование, подтверждение, что задолженности больше нет, обременение с жилья снято, потом оформляется ипотека на новых условиях и кредит становится обеспеченным.

Обычно на все это дается несколько месяцев.

Рефинансирование в цифрах — сколько можно сэкономить

Допустим квартира стоит 5 000 000 рублей, остаток задолженности 4 000 000 рублей, кредит оформлялся экстренно, да еще и в разгар кризиса и ставка составила 16,5%, ежемесячный платеж 85 321 рубль, срок кредита 10 лет, переплата составит 10 238 538 рублей.

Варианты перекредитования, которые недавно были, да и сейчас встречаются на рынке, для наглядности представлены в таблице:

Банк Ставка Платеж, руб. Переплата, руб.
Райффайзен 12% 71 735 8 608 257
Юникредит 13% 74 655 8 958 644
Бинбанк 13% 74 655 8 958 644
Газпромбанк 13% 74 655 8 958 644
Дельта кредит 13,25% 75 394 9 047 335
РосЕвроБанк 13,25% 75 394 9 047 335
Абсолют Банк 13,5 76 137 9 136 457
АК Барс Банк 16% 83 757 10 050 787

Стоит отметить, что самое выгодное предложение из рассматриваемых у Райффайзена предполагает определенные требования к стажу, возрасту, документам заемщика. В свою очередь, требования АК Барса и Абсолюта более лояльны.

  • Например, для перекредитования в Райффайзене нужен стаж на последнем месте от года, и если заемщик недавно сменил место работы, то просто не пройдет по условиям.
  • Для перекредитования в Абсолюте достаточно прохождения испытательного срока на последнем месте трудоустройства.
  • В АК Барсе верхняя граница возраста клиента на момент погашения кредита достигает 70 лет, возрастной клиент с долгосрочной ипотекой подойдет под требования только данного банка (из рассматриваемых).

Но в нашем примере разница в ставке не настолько велика, чтобы имело смысл перекредитования под 16% годовых. Другие предложения весьма привлекательны: ежемесячная экономия более 10 000 рублей выливается в 1 200 000 рублей экономии в переплате за 10 лет.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотечного кредита

Если мы говорим об ипотечном кредитовании на первичном и вторичном рынках, то этот продукт нужен в основном тем, у кого уже есть ипотечный кредит, но пользователя по каким-то причинам не устраивают условия, на которых он был взят.

«Это может быть валютный кредит или кредит, взятый в период кризиса начала 2015 года, когда ставка на строящееся жилье была в среднем 15,5% годовых», — поясняет начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анна Борисова.

На сегодняшний день средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов составляет 11—12,5% годовых. Это на 2,5 процентных пункта ниже, чем ставки в начале 2016 года.

«Плюс программы для заемщика — возможность получения займа на более выгодных условиях: по величине процентной ставки, сроку кредитования, валюте кредита, условиям страхования и так далее.

Для кредитной организации программа рефинансирования интересна, прежде всего, тем, что они могут нарастить кредитный портфель за счет добросовестных клиентов других банков», — отмечает директор департамента ипотечного бизнеса РосЕвроБанка Игорь Пруцков.

Когда приступать к рефинансированию ипотеки?

Задаваться целью и переходить к действию стоит тогда, когда ставка рефинансирования становится приемлемой, например 11–12% годовых. Игорь Пруцков приводит пример расчетов: «Допустим, клиент брал ипотеку в 2009 году под 17% годовых. На тот момент такая ставка была обоснованной.

Но в 2016 году банки предлагают ипотечные кредиты с аналогичными параметрами под 12% годовых. Соответственно, благодаря возможности рефинансировать свой займ, клиент может вести конструктивный диалог с действующим кредитором на предмет снижения ставки хотя бы до уровня 13-14% годовых».

Банки, в которых взять ипотеку проще всего

Досрочная ипотека: что выгоднее – уменьшать срок или сумму?

Когда невыгодно рефинансирование ипотеки?

В случае если разница между текущей ставкой и ставкой по продукту «рефинансирование» незначительная, или остаток по кредиту небольшой (к примеру, 1 млн рублей или чуть более), то эта процедура может быть невыгодной. Эксперты говорят, что при разнице в ставках менее 2% рефинансирование не имеет смысла.

«Еще один вариант — если у вас есть информация, что ставка рефинансирования данного банка в ближайшее время может снизиться, тогда лучше подождать, а документы на одобрение подавать после того, когда кредитное учреждение объявит о снижении», — комментирует Анна Борисова.

Необходимо также добавить, что при выборе программы рефинансирования и оценки ее целесообразности клиент должен учитывать многие факторы, в частности дополнительные расходы, связанные с переоформлением залога, новой страховкой, оценкой предмета залога и так далее.

Процесс рефинансирования состоит из нескольких этапов

  • Подайте личные документы в банк на рассмотрение и принятие решения согласно списку банка-кредитора № 2. После этого получите одобрение банка на оформление ипотеки.

  • Предоставьте документы из банка № 1:
  1. справку об остатке ссудной задолженности;
  2. копию заявления на полное погашение задолженности;
  3. справку об отсутствии иных кредитных обязательств в банке № 1;
  4. справку об отсутствии обязательств по комплексному ипотечному страхованию,
  5. копию закладной.
  • Согласуйте документы на объект (предмет залога). Для этого соберите правоустанавливающие документы на квартиру (дом, коттедж, таунхаус и т. д.) по списку банка-кредитора № 2.
  • Подпишите кредитный договор и откройте аккредитивный счет (это что-то вроде ячейки, только в электронном варианте).

Как на практике банки проверяют заявителей на ипотеку?

Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?

Дальнейший процесс выглядит так

  • Аккредитив открывается в пользу банка № 1.
  • Документы фальстартом идут на регистрацию в присутствии сотрудника банка (на наложение залога, который по факту уже есть).
  • Вы получаете расписку о подаче документов на регистрацию.

  • Относите ее в банк-кредитор № 2, который на основании этого делает перевод кредитных средств в банк-кредитор № 1. В итоге кредит в банке № 1 закрыт, а в банке № 2 – открыт.
  • Теперь вам нужно взять справку об отсутствии задолженности в банке № 1, потом в регистрационной палате зафиксировать снятие залога от банка № 1 и наложение залога банка № 2.

  • В финале – получите регистрационные документы. Рефинансирование состоялось.

Если действовать оперативно и все делать по схеме, то процесс занимает не больше полутора-двух месяцев. «В сделке с рефинансированием ипотечного кредита неважно, чем вы владеете: строящимся жильем или готовой недвижимостью, имеющей свидетельство о собственности.

Бывший владелец в данной сделке не участвует никаким образом, и его согласия или отказа не требуется», — подводит итог Анна Борисова.

Не пропустите:

Не могу вовремя платить по ипотеке – что делать?

Существуют ли кредиты на ремонт квартиры в новостройке?

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

5 плюсов панельных новостроек

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Получите бесплатную юридическую консультацию, задав вопрос в форме ниже!

Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

We would like to keep you updated with special notifications.