Право аренды земельного участка – передача права аренды, продажа, залог и другие операции

Содержание

Право аренды земельного участка

Право аренды земельного участка – передача права аренды, продажа, залог и другие операции

Право аренды земельного участка в условиях рыночных отношений является ресурсом и товаром. Оно представляет собой комплекс прав арендатора, вытекающих из договора между арендодателем, являющимся собственником земельного участка, и арендатором, а также, в некоторых случаях, – и третьими лицами.

По договору аренды, согласно ст. 606 Гражданского кодекса (ГК) РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество на платной основе во временное владение и пользование, или же только во временное пользование. В ст.

607 ГК РФ оговорено, что законами могут устанавливаться дополнительные особенности предоставления в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.

Обязательным элементом договора аренды выступают данные об ее объекте, позволяющие определенно его установить, без таких данных договор не может считаться действительным.

В качестве арендодателей негосударственных земельных участков могут выступать их собственники – негосударственные юридические и физические лица. Собственниками же участков, находящихся в государственной собственности, являются уполномоченные государственные и муниципальные органы. Можно также взять в аренду участок у лица, которое уже его арендует.

Получите бесплатную юридическую консультацию, задав вопрос в форме ниже!

В ст. 22 ЗК РФ (п.2) указано, что земельные участки, кроме земель, изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду их собственниками. Земельные участки, изъятые из оборота, могут предоставляться в аренду только в исключительных случаях, которые установлены федеральным законодательством.

Внимание!

Существенным условием для заключения договора аренды земельного участка является размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ).

Сроки, порядок и условия внесения арендной платы за участки земли, которые находятся в частной собственности, устанавливаются договором аренды.

При аренде же государственных и муниципальных земель эти условия определяются органами государственной власти соответствующего территориального субъекта РФ либо органами местного самоуправления.

Права арендатора

Арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть предприятия, учреждения, организации, зарегистрированные на территории РФ, также граждане России, других стран и лица без гражданства.

В ст. 22 ЗК РФ закреплены права арендатора земельного участка на период всего действия договора, которые включают:

  • передачу своих прав и обязанностей по договору аренды участка земли третьему лицу, в том числе в качестве:
    • залога для обеспечения выполнения обязательств;
    • взноса в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;
    • пая, вносимого в производственный кооператив;
  • передачу арендованного земельного участка или его части в субаренду в пределах действия срока аренды.

Указанные действия могут осуществляться арендатором без получения согласия собственника, но при соблюдении условия об его уведомлении, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное. Заключения нового договора аренды при этом не требуется. Ответственность по договору перед арендодателем перекладывается на нового арендатора, кроме случаев передачи прав аренды в качестве залога.

Особенности аренды государственных земель

Юридическое или физическое лицо может арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в таких случаях:

  1. Когда оно имеет оформленное в собственность здание, сооружение, строение, располагающееся на этом участке, и по каким-либо причинам не может и/или не желает приобретать прилегающий к нему участок. Договор аренды при этом может быть оформлен на срок до 49 лет, и его наличие в дальнейшем не препятствует выкупу земельного участка.
  2. Получения земли для осуществления строительства на срок проведения строительства. В этом случае обязательным будет проведение работ по формированию земельного участка с предварительным согласованиям места, где будет размещен объект строительства. Земельные участки в данном случае предоставляются исключительно на основе аукционных торгов, по результатам которых составляется протокол. Договор аренды с победителем торгов заключается на основании протокола и оформляется в срок до 5 дней от момента подписания протокола.

Если договор аренды участка земли, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оформлен на срок более 5 лет, то арендатор имеет право передавать свои права и обязанности, обусловленные договором аренды, третьим лицам на приведенных выше условиях, предусмотренных ст. 22 ЗК РФ (п. 5 и 6).

В случае аренды государственных и муниципальных земель не допускаются изменения условий договора без получения согласия арендатора, а также последующие дополнительные ограничения прав арендатора, установленных договором.

Здесь Вы можете узнать все детали установления частного сервитута.
А как происходит выкуп арендованного земельного участка, подробно описано здесь: http://www.landatlas.ru/help/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy.htm.

Расторжение договора, заключенного сроком более чем на 5 лет, до окончания предусмотренного в нем срока аренды земельного участка, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при условии существенных нарушений арендатором условий договора.

Муниципальными органами на местах может быть организован целевой выкуп права аренды земельных участков, который подразумевает предоставление земельных участков юридическим и физическим лицам в установленных соответствующим документом (Положением) случаях, без проведения процедуры торгов по фиксированной цене выкупа. Такой выкуп возможен в случае приобретения соседнего земельного участка (площадью до 30 % от общей площади основного участка), граничащего с основным, либо участка, занятого временными сооружениями, при условии последующего перевода их в капитальные.

Особенности передачи прав третьему лицу

При передаче прав третьему лицу нужно различать такие ситуации, как:

1) передача (продажа/уступка) права на заключение договора аренды земельного участка, которая может произойти только до наступления момента заключения договора с арендодателем;

2) передача арендных прав, которая осуществляется только в рамках уже заключенного ранее договора.

Первая ситуация может возникнуть, в частности, когда победитель аукциона, выигравший право на заключение договора аренды земельного участка, желает передать это право третьему лицу.

Как правило, такая передача осуществляется с использованием товарно-денежных отношений, то есть, имеет место приобретение права аренды третьим лицом – потенциальным арендатором у первоначального правообладателя, обычно по более высокой цене.

Следует отметить, что данное право нельзя реализовать, если аукцион был признан несостоявшимся из-за того, что на нем не удалось обеспечить присутствие двух или более участников.

В этом случае единственный участник в течение 10 дней после дня, когда был проведен аукцион, имеет право на заключение договора аренды по установленной стартовой цене аукциона, но осуществить переуступку права аренды земельного участка не может.

Регистрация перехода права аренды

Договор аренды земли, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация перехода права аренды регламентируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.

Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав.

Важно!

Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

Государственная пошлина за регистрацию перехода прав аренды составляет: для физлиц – 500 руб., для организаций – 7500 руб.

Прекращение права аренды

Прекращение права аренды земельного участка возможно в следующих случаях:

  • по окончанию срока аренды;
  • по соглашению сторон до наступления этого срока;
  • по инициативе одной из сторон;
  • нарушения условий договора;
  • ненадлежащего использования земли арендатором;
  • действий арендатора, ведущих к ухудшению земли;
  • непригодности земельного участка для использования.

Залог права аренды земельного участка

Право аренды земельного участка – передача права аренды, продажа, залог и другие операции

Ипотечное кредитование позволило многим россиянам обзавестись собственной недвижимостью и стать полноправными владельцами участков земли и загородных домов. Конкуренция между финансовыми учреждениями на ипотечном рынке заставила банки разработать новые программы для расширения круга потенциальных заемщиков. Одним из таких продуктов и стала ипотека под залог права аренды земли.

Такой залог может являться самостоятельным предметом для строительства или покупки жилого дома, участка или же выступать в качестве дополнения при необходимости увеличить предложенный банком кредитный лимит или при предоставлении в качестве залога дома, построенного на арендованной земле.

Что такое залог права аренды земельного участка

Почему это называется ипотекой? В классическом понимании ипотека предполагает передачу определенной недвижимости (квартиры, дома, гаража, участка земли) собственником в качестве залогового обеспечения.

Такой залог служит для банка гарантией того, что заемщик погасит взятые на себя кредитные обязательства, а при невозможности это сделать финансовая организация наложит взыскание на залог и реализует его для погашения задолженности.

При этом действующая редакция Земельного кодекса допускает передачу в залог не только участков земли, но и прав/обязанностей в рамках заключенного арендного договора. Такие права могут выступать не только залогом по ипотеке, но и вкладом арендатора в уставной капитал.

Гражданский кодекс (ст.336) позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права (каким является право аренды).

ФЗ-102 об ипотеке закрепляет за арендатором возможность передать свои права по договору в залог. При этом потребуется предварительно получить согласие собственника, а ипотека ограничивается сроком арендного договора.

Исходя из вышеизложенного залог права аренды земельного участка можно определить как ипотечный договор, который закладывает имущественные права в качестве гарантии возврата кредитных средств залогодержателю (банку-кредитору).

Можно ли передать в залог право аренды земельного участка

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните: Москва+7(499)350-80-59, Санкт-Петербург+7(812)309-94-01.

Арендные права на участок земли могут являться залогом при выполнении требований Земельного и Гражданского кодексов, а также ФЗ об ипотеке. Передача имущественных прав в залог допускается в том случае, если они не противоречат условиям договора, желанию собственника или нормативно-правовым актам.

В каких случаях может возникнуть потребность передать в залог арендные права? Таких ситуаций может быть несколько:

  • При необходимости получить ипотеку на приобретение недвижимости. Нередко такой вид залога используется при покупке жилья в доме на этапе строительства. После того как заемщик получит квартиру по акту от застройщика именно она станет новым залогом.
  • При желании заемщика взять кредит на строительство дома на арендованном участке земли. Обычно право аренды выступает предметом залога только до момента строительства дома, после чего в ипотеку передается само новое жилье.
  • При потребности получить в банке заемные средства на любые цели и необходимости предоставить обеспечение.

Предоставление в аренду арендных прав редко выступает в качестве самостоятельного предмета залога.

Обычно необходимость в заключении такого договора возникает у заемщиков, которые предоставляют в залог недвижимость в собственности, возведенную на арендованной земле.

В такой ситуации оформить в ипотеку дом запрещается отдельно от земли, на которой он построен. Принцип единства земли и недвижимости на ней закладывается в Земельном и Гражданском кодексе.

В чем особенности передачи имущественных прав в ипотеку? Всю ответственность по арендному договору продолжает нести первоначальный арендатор. Права и обязанности не переходят к залогодержателю или другому лицу.

К предмету залога применяются общие правила об ипотеке. Если заемщик прекратит исполнять взятые на себя кредитные обязательства, банк накладывает взыскание на предмет залога и реализует его. При этом банки как залогодержатели должны будут заключать не договор купли-продажи, а договор уступки прав по договору аренды.

В качестве собственника арендованной земли может выступать как частное лицо, так и государство/муниципальные образования. Но ФЗ -102 не допускает передачу в залог прав на аренду государственной и муниципальной земли, если она предназначена не для жилищного строительства или комплексного освоения.

Так, например, если земля выделялась под эксплуатацию коммерческой недвижимости, то она не может выступать залогом. Ипотека участков в госсобственности запрещается в том случае, если участки выступают предметом залога самостоятельно без расположенной на них недвижимости, изъяты или ограничены в обороте.

Совет!

Передать в ипотеку арендные права можно только при условии законности всех построек на участке и их оформлении по нормам российского права.

Оформление ипотеки имущественных прав в свою очередь не будет служить основанием для аннулирования арендного договора и не потребует заключения сторонами нового соглашения.

Если речь идет о долевом праве аренды участка, то здесь судебная практика неоднозначна. В этом случае могут возникнуть сложности, связанные с регулированием порядка пользования каждым арендатором своей долей. Поэтому суды нередко признавали сделки по передаче в ипотеку части участка недействительными.

Передача арендных прав в качестве предмета залога имеет свои особенности, среди которых можно выделить как преимущества подобного рода сделок, так и недостатки. К преимуществам можно отнести такие моменты:

  • Получить ипотечный кредит можно заемщикам, у которых нет в собственности иного ликвидного обеспечения в качестве залога.
  • Не нужно искать дополнительные средства для покупки участка земли, можно получить заемные средства в статусе арендатора.
  • Если арендные права передаются в качестве залога вместе со строением на этой земле, то наличие такого договора с банком не препятствует арендатору выкупить землю под недвижимость в свою собственность.

По этому вопросу уже сложилась судебная практика в пользу заемщика. Сами банки обычно не препятствуют такой сделке. Ведь им даже выгоднее, что земля станет собственностью заемщика.

В числе недостатков ипотеки прав аренды земли отметим:

  • Такие кредиты обычно выдаются на относительно короткие сроки, которые ограничены периодом действия договора аренды. Например, если договор аренды заключен на пять лет, то заемщик должен будет погасить основной долг и начисленные проценты в течение пятилетнего периода. Тогда как при классическом ипотечном кредитовании сроки могут достигать 25-30 лет, что дает возможность сделать ежемесячные транши в банк менее болезненными для семейного бюджета.
  • Под залог арендных прав выдаются относительно небольшие кредиты, которые ограничены 50-70% величины арендной платы. Нередко заемщикам требуется нести дополнительные затраты, связанные с выездом оценщика на участок для определения его ликвидности.
  • В отличие от европейского и американского рынка подобные ипотечные продукты предлагают в России небольшое число банков, что ограничивает выбор заемщика и зачастую заставляют его воспользоваться не самым выгодным финансовым продуктом. Связано это с тем, что достаточно сложно дать объективную оценку стоимости прав аренды и банки предпочитают не связываться с подобного рода обеспечением. Ведь никто не может гарантировать им, что они смогут покрыть все свои расходы на выдачу займа в случае реализации предмета залога или вообще найти покупателя на него.
  • Арендные права обычно выступают менее ликвидным объектом залога, нежели недвижимость, поэтому такие займы выдаются под более высокий процент. Банки, выдавая ипотеку в данном случае несут дополнительные риски (в частности, что собственник досрочно откажется от исполнения договора) и закладывают их в процентную ставку.

В большинстве случаев заемщику потребуется получить предварительное согласие от собственника земли на залог арендных прав. Если собственником земли является частное лицо или компания, то такое согласие обязательно. Когда владельцем выступает государство или муниципальные власти, а договор аренды подписан на длительный срок (более чем на 5 лет), то получение согласия не обязательно.

В последнем случае достаточно отправить уведомление о намерении заключить подобного рода сделку местным властям.

Договором аренды может быть предусмотрен прямой запрет на передачу прав в качестве залога. Тогда как собственник земли может сам решать как распоряжаться своими владениями и в любой момент предоставить их в качестве залога.
3 Порядок оформления передачи в залог права аренды ЗУ

При передаче в залог арендных прав участвуют две стороны: арендатор и залогодержатель. Участие в такой сделке третьей стороны-собственника земли требуется только на предварительном этапе.

Алгоритм оформления в залог арендных прав

Нужно ли получать согласие от собственника или достаточно просто оповестить его об этом? Данный вопрос имеет принципиальное значение, так как несоблюдение всех формальностей может привести к аннулированию сделки.

Арендатор обязан уведомить собственника о своем желании заключить ипотечный договор. Земельный кодекс (ст.22) позволяет не дожидаться ему получения согласия при условии направления соответствующего письменного уведомления о сделке. Желательно, чтобы у арендатора осталось на руках подтверждение факта передачи уведомления.

Согласие не нужно при одновременной передаче в залог здания и права аренды участка, на котором оно расположено.

Не получать согласие у государственных или муниципальных властей допускается при условии заключения договора на срок более чем пять лет. Соответственно, если аренда менее длительная, то согласие собственника обязательно.

В некоторых случаях власти могут отказать в предоставлении участка в залог. Например, если не полностью внесена предусмотренная договором арендная плата, на участке есть неузаконенные постройки, неоднократном нарушении условий аренды и пр.

Если договором аренды предусмотрен иной порядок получения согласия, то стороны должны руководствоваться именно договором, а не требованиям Земельного кодекса.

Получение предварительного согласия от банка на заключение ипотечного договора

На этом этапе производится предварительная оценка ликвидности арендного договора и комплексный анализ платежеспособности заемщика на основе представленной документации.

Заключение договора ипотеки прав аренды земли

Если условия, предложенные банком, устраивают заемщика, а его кандидатура удовлетворяет требованиям финансовой организации, то стороны заключают ипотечный договор в простой письменной форме. К числу дополнительных документов, запрашиваемых банком, можно отнести арендный договор, согласие собственника (уведомление с его подписью), подтверждение целевого использования земли.

Государственная регистрация ипотеки

Ипотечный договор по требованиям российского законодательства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Нередко до этого момента банк устанавливает повышенную ставку по ипотеке. При отсутствии такой регистрации договор признается недействительным и до прохождения процедуры в Росреестре он не имеет юридической силы.

Договор ипотеки права аренды земельного участка

Договор залога участка заключается в простой письменной форме (т.е. без участия нотариуса) в виде единого документа, подписанного обеими сторонами сделки. Для того чтобы он прошел процедуру госрегистрации требуется составить договор с учетом требований ипотечного и гражданско-правового законодательства.

В договоре об ипотеке необходимо прописать следующие моменты:

  • стороны сделки;
  • предмет залога, его общая характеристика (так, если бы он был в собственности: площадь, целевое назначение и пр.);
  • оценка его рыночной стоимости;
  • предмет сделки или ее существо;
  • ссылка на правоустанавливающие документы по земле и арендный договор;
  • величина и сроки исполнения обязательств по ипотеке (не более срока аренды);
  • права и обязанности арендатора и залогодержателя;
  • ответственность сторон;
  • порядок обращения взыскания на предмет залога;
  • прочие аспекты.

Обычно банки предлагают заемщику свою унифицированную форму договора и не допускают внесение в нее изменений.

Таким образом, залог права аренды земельного участка – одна из разновидностей ипотечного договора, предусматривающая передачу в качестве предмета залога имущественные, а именно арендные права.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Залог права аренды земельного участка в 2018 – что это такое, со множественностью лиц, без согласия собственника

Право аренды земельного участка – передача права аренды, продажа, залог и другие операции

Многие граждане РФ, благодаря такому банковскому продукту, как ипотека, сумели приобрести в собственность хорошие квартиры, частные дома или же земельные участки для индивидуального строительства.

Представленный кредитный продукт позволил в кратчайшие сроки приобретать самые различные объекты недвижимости, в результате чего спрос на ипотечное кредитование возрос в разы.

По российским законам, предметом залога по ипотеке может стать не только недвижимость, но также и арендное право.

ЗК РФ гласит о единстве судьбы участка земли и находящимся на нем имуществом. В этом и заключается основная специфика правовой регламентации отношений по земельным территориям в гражданско-правовом обороте.

Основополагающие принципы залога недвижимости описываются в главном правовом регуляторе об ипотеке – 102-м Федеральном Законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Особенности ипотеки участков земли раскрываются в Главе 11 ФЗ № 102. Так, на основании ч. 1 ст. 62 вышеуказанного закона, по ипотечному контракту могут быть заложены земельные территории, если таковые не были исключены из гражданского оборота или не были ограничены в нем.

В этой же статье говорится о том, что предметом ипотеки могут быть и арендные права. Для этого необходимо, чтобы гражданин или юридическое лицо заключили арендный контракт с собственником земли.

Чтобы арендные права стали предметом ипотечного кредитования, необходимо одновременное выполнение нижеуказанных условий:

  • права передаются в залог в течение срока действия арендного соглашения;
  • собственник участка земли дал свое согласие на осуществление соответствующих действий.

Здесь же упоминается и о возможности заложить арендное право на земельную территорию, находящуюся во владении у государства или муниципалитета.

Необходимо, чтобы выполнялись вышеуказанные условия (согласие муниципалитета или государства, а также наличие действующего арендного контракта).

Важно! Если срок договора с администрацией более 5 лет, то согласие от муниципалитета не нужно (аб. 2 ч. 1.1. ст. 62 ФЗ № 102).

Внимание!

Нормативными положениями ст. 62 также указано на возможность залога арендных прав на участки, находящиеся в долевой или совместной собственности.

Так, в силу ч. 2 ст. 62 ФЗ № 102, ипотека может быть установлена только на ту часть участка, которая принадлежит заемщику, и только, если соответствующая доля была выделена в натуре.

Что это такое

Под ипотекой понимается передача определенного объекта недвижимости в залог банку в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств.

Ипотечный кредит представляет собой выдаваемые банком денежные средства, которые заемщик обязан погасить в сроки, обусловленные договором сторон. Если погашение не будет произведено, кредитная организация имеет право обратить взыскание на предмет залога.

Залогом могут выступать как объекты завершенного строительства (жилые дома, квартиры в многоквартирных готовых или строящихся домах), так и земельные участки.

ГК РФ, в частности, ст. 336, допускает передачу в залог не только имущества, но и вещных прав, одним из которых и является право аренды участка.

Некоторые имущественные права нельзя заложить – например, право требования, непосредственно связанного с личностью кредитора, право требования взыскания алиментов и др.

Исходя из вышесказанного, залог арендного права – это ипотечное соглашение, по которому закладываются имущественные права в качестве гарантии осуществления возврата заемных средств банку.

Как оформить договор аренды склада, описывается в этой статье.

102-ФЗ позволяет передавать в залог арендное право при условии действия арендного соглашения на момент передачи и согласия собственника земельной территории.

Важно!

В то же время, ч. 5 ст. 22 ЗК РФ гласит об отсутствии необходимости истребования согласия от арендодателя. Необходимо лишь уведомить его о залоге.

При этом перевод прав и обязанностей арендатора может произойти не только путем залога – допускается вносить арендное право в качестве вложения в уставный капитал товарищества или общества, к примеру.

Так какой же законодательный акт имеет приоритет – ЗК РФ или Закон об ипотеке?

Аб. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ гласит о том, что нормативные положения гражданского права, содержащиеся в других нормативных документах, должны соответствовать ГК.

Однако ГК в ряде случаев указывает, что другими нормативными документами могут быть установлены частные нюансы по тому или иному вопросу.

Ч. 2 ст. 1 ЗК РФ гласит о том, что Федеральными Законами могут быть урегулированы вопросы земельного законодательства, при этом они не должны противоречить ЗК РФ.

Судя по всему, лишь суд сможет решить споры, связанные с необходимостью или отсутствием необходимости истребования согласия от собственника земли.

Арендодатель может защитить себя, зная о такой законодательной недоработке, просто прописав в арендном соглашении пункт об обязательном истребовании согласия на залог права аренды. В таком случае, удастся избежать многих проблем, в том числе, и судебных разбирательств.

Порядок оформления

Оформление в залог арендного права в отношении земельной территории можно произвести следующим образом:

  1. Получение арендатором разрешения от собственника на залог прав.

Лучше всего взять согласие, несмотря на то, что ЗК РФ допускает и не делать этого. Велик риск, что сделку в таком случае признают недействительной.

  1. Получить предварительное одобрение от банка-кредитора на заключение ипотечного соглашения.

На данном этапе осуществляется оценка ликвидности арендного соглашения, а также анализ кредитоспособности банковского клиента на основании представленной документации.

  1. Заключение соглашения об ипотеке прав аренды земельной территории.

Если условия ипотечного продукта устраивают клиента, и его кандидатура полностью соответствует требованиям банка, стороны заключают контракт в простой письменной форме.

Согласно российскому законодательству, ипотека подлежит обязательной регистрации в органах Регпалаты. До этого момента юридической силы подписанное соглашение не имеет.

Какие нужны документы

Чтобы осуществить залог права аренды, потребуется следующая документация:

  • договор аренды с собственником земли;
  • общегражданский паспорт.

Для рассмотрения ипотечной заявки в банк нужно подать:

  • паспорт;
  • справка, подтверждающая уровень доходов (2-НДФЛ или по форме банка);
  • копия трудовой книжки;
  • дополнительный документ, удостоверяющий личность:
    • водительские права;
    • удостоверение военнослужащего;
    • военный билет;
    • СНИЛС;
    • свидетельство ИНН.

Чтобы зарегистрировать ипотеку в Росреестре, потребуются:

  • ипотечный договор с банком;
  • совместное заявление сторон;
  • закладная (при необходимости).

Заключение договора и его образец

Договор залога земельного участка составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения.

Соглашение – это единый документ, одинаковый для обеих сторон сделки. Стороны могут сделать несколько экземпляров (как минимум 3 – для Росреестра, для залогодателя и залогодержателя).

Чтобы договор прошел государственную регистрацию, его нужно составить с учетом всех законодательных требований.

То есть в тексте документа должны присутствовать следующие существенные условия:

  • наименования сторон, заключивших сделку;
  • предмет ипотечного кредитования – наименование и место нахождения;
  • оценка объекта залога;
  • сущность, размер и срок выполнения обязательства (не более срока аренды);
  • условия взыскания залогового имущества;
  • отсылка на правоустанавливающий документ по земельному участку и арендный контракт;
  • права и обязанности залогодателя и залогодержателя;
  • ответственность сторон в случае неисполнения взятых на себя обязательств;
  • другие нюансы.

В большинстве случаев, банки имеют собственную форму ипотечного договора и не позволяют вносить в нее изменения.

С образцом договора можно ознакомиться по этой ссылке.

Его регистрация

На основании ст. 19 ФЗ № 102, ипотечный договор в обязательном порядке регистрируется в ЕГРН в порядке, который установлен 102-ФЗ и 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

В силу ч. 1 ст. 20 ФЗ № 102, госрегистрация залога осуществляется на основании совместного заявления сторон.

Ипотека считается действительной с момента ее государственной регистрации, то есть возникновение, изменение и прекращение прав по договору осуществляются с момента внесения/исключения соответствующей записи из ЕГРН.

Согласие на передачу

Итак, ст. 62 ФЗ № 102 гласит о необходимости истребования согласия собственника участка земли на передачу в залог. В то же время, ст. 22 ЗК РФ утверждает, что достаточно уведомить собственника – причем от его согласия/несогласия ничего, по сути, не зависит.

Из анализа судебной практики следует, что суды чаще всего руководствуются требованиями специального законодательства – в данном случае, 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, считая его нормы более правильными.

Таким образом, наилучшим решением будет взять согласие от собственника, иначе сделку с большой долей вероятности признают недействительной в судебном порядке.

Залог права аренды земли со множественностью лиц

Стороны арендного контракта по умолчанию – это арендатор и арендодатель. Однако допустимо его заключение и с условием о наличии нескольких лиц.

Такое соглашение может быть заключено, если:

  • если на неделимой земельной территории находится здание, в котором помещениями владеют одни граждане – на праве собственности, другие – оперативного управления, при этом арендный контракт заключается с условием согласия контрагентов на вступление в этот договор иных владельцев помещений;
  • если помещения, находящиеся на неделимой земельной территории, принадлежат нескольким лицам на праве собственности.

При наличии нескольких арендаторов обязательство по договору может носить:

  • солидарный;
  • или долевой характер.

Солидарное обязательство возникает, если соарендаторы используют земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. В ином случае, обязательство является долевым.

На основании Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 года, при установлении размера обязательства каждого из совместных арендаторов нужно исходить из площади помещения, принадлежащего каждому из совместных арендаторов.

Совет!

Ч. 2 ст. 62 ФЗ № 102 устанавливает, что при наличии общей собственности на земельные территории, ипотека может быть установлена только на участок, выделенный в натуральном эквиваленте из долевой или совместной собственности.

Таким образом, при наличии нескольких арендаторов ипотечный договор заключается только в отношении земельного участка, выделенного в натуре.

Муниципальной собственности

В отношении залога арендных прав на муниципальные участки установлено другое правило. Так, ч. 9 ст. 22 ЗК РФ регламентирует, что если срок аренды муниципальных земель превышает 5 лет, арендатор обладает возможностью на передачу своих прав третьему лицу, при этом согласия от арендодателя истребовать не обязательно.

Достаточно направить в орган местного самоуправления уведомление в письменном виде.

Без согласия собственника

Без согласия правообладателя можно передать в залог только территории:

  • которые находятся в ведении у органа местной администрации или страны;
  • и полученные в аренду сроком более 5 лет.

В остальных случаях, законодательство расходится – ЗК РФ утверждает об отсутствии необходимости брать согласие, Закон об ипотеке, наоборот, предписывает его обязательность.

Рекомендуется, чтобы арендодатель разрешил залог права аренды – в противном случае, сделку могут аннулировать в судебном порядке.

Дополнительные нюансы

К ним относится:

  1. Сдать в залог арендное право можно, и многие банки принимают такой предмет залога, однако нужно учитывать, что представленная разновидность обеспечения не самая ликвидная для кредитной организации. Отсюда следуют и не самые выгодные условия кредитования по представленному виду ипотеки.
  2. При ипотеке арендного права больше рискует банк, чем сам залогодатель.
  3. Заложить арендное право доли можно только, если он выделен в натуре.
  4. В силу ст. 64.1. Закона об ипотеке, если земельная территория была приобретена на кредитные средства банка и была взята в аренду, появляется ипотека в силу закона на арендное право. Иное может быть предусмотрено арендным контрактом.

Итак, залог арендных прав на земельную территорию – не слишком распространенная практика.

Наиболее незащищенными в данной ситуации остаются банки, залогодатель практически не несет каких-либо рисков. Обязательным является взятие согласия от арендодателя – в противном случае, сделку могут признать незаконной.

Аренда холодильного склада рассматривается тут.

Про договор аренды нежилого помещения между физическими лицами в 2018 рассказывается по ссылке.

Получите бесплатную юридическую консультацию, задав вопрос в форме ниже!

Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

We would like to keep you updated with special notifications.